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PREGUNTAS FRECUENTES
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¿Cuáles son las características de la hipoteca que determinarán el tipo de interés que voy a pagar?
Existen numerosos factores en los que las entidades financieras se basan para determinar el tipo de interés que van a incluir en nuestro préstamo hipotecario. Por ejemplo, la estabilidad laboral presente y futura de los solicitantes; la capacidad de endeudamiento de los mismos en función de los ingresos; su situación económica actual; o la solvencia de los solicitantes y avalista, si los hubiere.
¿Qué documentación tengo que entregar para solicitar una hipoteca?
Para solicitar una hipoteca es necesario siempre presentar el documento acreditativo de la/s persona/s (DNI, NIE o pasaporte). Las entidades también exigirán la declaración de la renta más reciente, las tres últimas nóminas y la vida laboral de los solicitantes actualizada.
El resto de documentación variará en función de la persona solicitante y de cada entidad, pudiendo establecer unos requisitos demostrables más exigentes que otros bancos.
¿Qué tipos de préstamos hipotecarios existen?
Las hipotecas puede dividirse en función de múltiples criterios, siendo la más habitual el tipo de interés con el que se constituyen, esto es, hipotecas a tipo fijo, hipotecas a tipo variable y las hipotecas a tipo mixto.
Otras clasificaciones que se realizan son en función de la cuota a pagar (cuota constante, cuota blindada, cuota final e interest only), en función del usuario al que van destinadas y según la naturaleza del préstamo hipotecario.
¿Cuáles son las características de la hipoteca que determinarán mi cuota?
Las características del préstamo hipotecario que van a determinar la cuota a pagar son: el tipo de interés, que puede ir bonificado en función de la contratación de una serie de productos; el plazo, con un límite de 30 años para las hipotecas a tipo fijo, y de 40 para las variables, y no pudiendo ser la edad de los solicitantes más el plazo del préstamos mayor de 75 años; y el capital solicitado en función del precio de la vivienda.
¿Qué pasa si dejo de pagar alguna cuota de la hipoteca?
Ante la dificultad o imposibilidad de cumplir con la cuota del préstamo, lo mejor es informar a la entidad y llegar a un acuerdo con ella antes que dejar de pagarla. Ya que el impago de alguna de las cuotas nos va a generar el pago de más intereses y la entidad comenzará a advertirnos de manera cordial, bien por carta o bien por teléfono.
Si se dejan de pagar 6 o más cuotas, entonces la entidad puede comenzar lo que se denomina la vía judicial. Es decir, podría pedir vía judicial la resolución anticipada del contrato de préstamo por incumplimiento del deudor mediante la venta en pública subasta del bien hipotecado con el fin de liquidar la deuda. A partir de este momento, la deuda a devolver aumenta significativamente, debido a las costas, una serie de gastos y los intereses de demora. Si tras la subasta, el banco no ha podido liquidar toda la deuda, el deudor continuaría estando obligado a saldar lo que faltase con todo su patrimonio (bienes y derechos).
A la hora de realizar la revisión hipotecaria anual, ¿qué publicación del Euribor se tiene en cuenta?
El Euribor que se toma como referencia en las hipoteca es la media del mes correspondiente del Euribor a un año. Lo calcula y publica el Banco de España en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Normalmente, el dato del Euribor de un mes se da a conocer el día 20 del mes siguiente. Es decir, la media del mes de febrero se publicará aproximadamente el día 20 de marzo. Si la revisión de la hipoteca tiene lugar en marzo, se aplicará, por norma general, el Euribor del mes de enero, cuyo dato se ha dado a conocer a finales de febrero. Aunque, también se puede existe libertad entre las partes para establecer el Euribor que se prefiera en la escritura pública del préstamo.
¿Qué tipo de hipoteca es más adecuada a tipo fijo o a tipo variable?
La elección del tipo de interés de las hipotecas depende de la situación y necesidades de cada cliente. Si lo que se desea es una cuota mensual fija durante toda la vida del préstamo a un plazo de más de 15-20 años, la mejor opción sería una hipoteca con un tipo de interés fijo. Este tipo de hipotecas tienen un plazo máximo de 30 de amortización.
Y, si lo que se desea es amortizar la hipoteca en un plazo inferior a 15–20 años y beneficiarse de un tipo de interés actualmente menor, aunque dependa de las fluctuaciones del mercado, la opción es una hipoteca con un tipo de interés variable.
¿Cómo se calcula el tipo de interés variable en una hipoteca?
Normalmente el tipo de interés variable se calcula como la suma de un tipo de interés de referencia y un diferencial que establece cada entidad financiera en función de varios criterios. El Euribor es el principal índice de referencia y depende, entre otros factores, de la política monetaria implementada por el Banco Central Europeo. Otros índices de referencia que se aplican o has aplicado a las hipotecas variables son el IRPH de las Cajas de Ahorros, el Líbor o el MIBOR.
¿Qué elementos incluye un préstamo hipotecario? En todos los préstamos hipotecarios hay dos diferentes y complementarios:
• Un contrato principal de préstamo, por el que una persona o entidad (el acreedor), en general suele ser un banco, presta una cantidad de dinero a otra (el deudor) suele ser una o varias personas físicas.
• La hipoteca, que es la garantía que el deudor, u otro en su nombre, proporciona al acreedor que presta el dinero. Consiste generalmente en un bien inmueble (o varios) que se ofrece como garantía de que se va a devolver el préstamo. De tal manera que, si el deudor no devuelve el préstamo en los plazos pactados, la entidad-acreedor puede vender en pública subasta el inmueble hipotecado para liquidar lo que se le debe.
La hipoteca no es la única forma de garantía posible. En algunos casos, la entidad financiera puede exigir a la hipoteca avales o fianzas extras, por ejemplo que alguien con solvencia patrimonial actúe como avalista, obligándose solidariamente a pagar si aquel no lo hace.
Cómo conseguir una hipoteca: criterios de concesión
La entidad financiera establece varios criterios con el fin de aprobar o denegar una solicitud de préstamo hipotecario:
• Capacidad de reembolso: Es la posibilidad de que podamos pagar las cuotas del préstamo. Para ello, la entidad financiera calculará nuestro Ratio de Endeudamiento que es el porcentaje de nuestros ingresos netos declarados que se nos va en pagar todas las cuota de los préstamos que vamos a tener que pagar (se incluye la cuota del préstamo que se solicita). Las entidades financieras estipulan Ratio de Endeudamiento máximo del 30%-35% para considerar la solicitud como viable.
• Estabilidad laboral: El banco o entidad de crédito tendrá muy en cuenta nuestro historial laboral, antigüedad en la empresa, vida laboral continuada, periodos de paro, sector laboral, etc. A mayor estabilidad laboral, mayor probabilidad de viabilidad.
• Historial morosidad: solicitarán información nuestra tanto en ASNEF, Equifax y Experian (ficheros de morosidad) para conocer nuestro historial de impagos. Son ficheros que contienen información de las deudas económicas y/o crediticias impagadas por las personas físicas y jurídicas. Tiene como finalidad la prestación de servicios de solvencia patrimonial y crédito
• Loan to Value o porcentaje sobre la tasación. En los préstamos hipotecarios destinados a la compra de una vivienda, la mayoría de las entidades financieras no concederán más del 80% del menor de los valores entre precio de compraventa y el valor de tasación para la compra de residencia habitual. Sin embargo, Hipotecalowcost tiene acuerdo con entidades financieras que podrían superar ese límite. En un principio, se analiza y se sanciona la solicitud con un valor estimado del bien, pero para una aprobación definitiva será necesario una tasación oficial por parte de una sociedad de tasación homologada que verifique el valor del bien inmueble.
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