Cancelar una hipoteca es un proceso importante en la vida de cualquier propietario de vivienda. Sin embargo, antes de dar ese paso, es esencial comprender los gastos asociados y cómo calcularlos para evitar sorpresas desagradables. Desde Genial Banking queremos compartir información útil sobre cuáles son los gastos de cancelación, quién debe pagarlos, qué no te pueden cobrar y algunos consejos para ahorrar en este proceso.
Los gastos por cancelar una hipoteca
Todos los contratos de préstamos hipotecarios tienen una cláusula en virtud de la cual se permite la cancelación anticipada de las mismas. De esta manera, en las escrituras de préstamo hipotecario que se otorgan ante notario, se incluyen las condiciones que exigen los acreedores, es decir las entidades financieras, para admitir la cancelación anticipada de una parte o de la totalidad del préstamo hipotecario. Por tanto, cualquier entidad financiera nos habilita a pagar anticipadamente parte o la totalidad de la hipoteca, aunque cada una determina sus condiciones.
Los gastos para cancelar una hipoteca incluyen varios conceptos. En primer lugar, están los gastos de notaría, que se derivan de la escritura de cancelación y pueden variar según el monto de la hipoteca. Además, se debe tener en cuenta el registro de la propiedad, donde se inscribe la cancelación, lo cual también tiene un coste. Otro factor a considerar son los gastos de gestoría, si se opta por contratar una para facilitar el trámite.
Para calcular la cancelación de tu hipoteca, debes tener en cuenta el capital pendiente de amortización, es decir, la cantidad que aún debes al banco. A este monto se le añadirán los intereses de demora, si existen, y los gastos mencionados anteriormente. Es recomendable solicitar una liquidación al banco para conocer el importe exacto a pagar.
En cuanto a quién debe pagar los gastos de cancelación, la normativa en España establece que corresponde al deudor, es decir, al propietario del inmueble. Sin embargo, en la práctica, es común que se negocie entre las partes y se llegue a acuerdos para repartir los gastos de manera equitativa, especialmente en operaciones de compraventa.
Comisiones bancarias por cancelación
Actualmente, la ley regula las comisiones máximas que las entidades financieras pueden cobrarnos por el desistimiento anticipado o parcial. Siempre que la hipoteca se haya constituido por persona física para compra de vivienda, el banco solo podrá cobrarnos el 0,50% del capital amortizado anticipadamente, si lo hacemos dentro de los 5 primeros años de la vida del préstamo, o el 0,25% de dicho capital, si se realiza después.
Estas comisiones están reguladas por la Ley 41/07, de 7 de diciembre, que, en su capítulo IV, fundamenta los objetivos que se persiguen en su redacción:
- La protección del cliente de la entidad de crédito al impedir que éste tenga que abonar una comisión por amortización anticipada cuando ésta sea beneficiosa para aquella.
- La neutralidad en el tratamiento regulatorio de los créditos y préstamos ofertados en el mercado.
Por otra parte, las entidades financieras incluyen la “compensación por riesgo de tipo de interés”, que es una comisión que está regulada por el artículo 9 de la misma Ley (41/2007). No tiene límite máximo, si no que será lo que libremente se pacte entre las partes y dependerá de si la cancelación genera una ganancia o una pérdida de capital a la entidad. Los expertos coinciden en que es una comisión a tener en cuenta, sobre todo en las hipotecas a tipo fijo ya que puede suponer hasta el 5% del capital pendiente.
¿Qué importes no se deben pagar?
Es importante destacar que hay ciertos conceptos que no pueden ser cobrados en una cancelación de hipoteca. Por ley, el banco no puede exigir el pago de más comisiones o penalizaciones por cancelar anticipadamente la hipoteca si la vivienda es la residencia habitual del deudor y no está estipulado en el contrato. Además, el banco no puede imponer la contratación de productos vinculados a la hipoteca como condición para la cancelación.
¿Cómo ahorrar en la cancelación de tu hipoteca?
Si estás buscando ahorrar en una cancelación de hipoteca, hay algunas estrategias que puedes seguir. En primer lugar, antes de la solicitud de la hipoteca, puedes comparar diferentes entidades bancarias para encontrar la opción más favorable en términos de comisiones y gastos de cancelación. Si no has prestado atención a este asunto, es recomendable negociar con el banco para intentar reducir o eliminar ciertos gastos. Por último, es aconsejable contar con el asesoramiento de un profesional, como un abogado o gestor, para asegurarte de entender todos los aspectos y evitar posibles costos innecesarios.
En Genial Banking disponemos de acuerdos con las mejores entidades financieras del país que le permiten ofrecer a sus clientes hipotecas con comisiones de cancelación anticipada 0% tanto para amortizaciones parciales como para amortizaciones de la totalidad del capital restante.
