Como hemos repetido en múltiples ocasiones, la compra de una vivienda es una de las decisiones más importantes que tomamos a lo largo de nuestra vida, principalmente y entre otros motivos, por el alto desembolso que debemos hacer. Asimismo, aparte del precio de la vivienda, existen una serie de gastos que deben ser liquidados obligatoriamente, si queremos que la transacción tenga efectos legales. Entre estos gastos podemos encontrar algunos impuestos y tasas.
A pesar de que los españoles somos unos de los ciudadanos europeos que en mayor proporción tienen una vivienda en propiedad, los gastos asociados a la compra de la vivienda siguen siendo no muy conocidos para la mayoría de los consumidores. Como ya detallemos en una entrada anterior (https://www.hipotecalowcost.com/2018/02/20/gastos-otorgamiento-escritura-compra-vivienda/), los gastos que se deba liquidar tras el otorgamiento de la escritura pública de compraventa de vivienda de penden de varios factores. En este caso, vamos a explicar cuándo debemos pagar IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) o ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
Para ellos, debemos distinguir entre primera transmisión o entrega de la vivienda y segundas o posteriores transmisiones o entregas. En los casos en los que una vivienda se transmite o entregue por primera vez tras haber finalizado su construcción, el impuesto que se debe liquidar es el IVA que lleva aparejado también el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Hay dos tipos generales del impuesto para compra de viviendas, incluidos garajes y trasteros, de primera transmisión: el 10% del valor declarado en la escritura pública con carácter general y el 4% para vivienda de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
En el caso del AJD, hay que decir que es un impuesto que está cedido a las comunidades autónomas y que, por tanto, dependiendo de cada una de ellas, tendrá un valor u otro: desde el 0,75% al 1,50% del valor de escritura. Para este impuesto, también existen una serie de bonificaciones previstas por cada comunidad, por ejemplo, por familia numerosa, por compra de vivienda habitual, por minusvalía, etc., …
Por otro lado, cuando la compraventa es la segunda o ulterior transmisión o entrega de la vivienda, el impuesto a liquidar se denomina Transmisiones Patrimoniales (ITP). Depende de las comunidades autónomas, por lo que la tasa varía en función del reglamento aprobado en cada una de ellas. Va desde el 6% al 10% y hay varias bonificaciones en función de determinados parámetros según cada región (compra de primera residencia habitual, minusvalía, V.P.O., …
Como vemos, esta distinción es muy importante a la hora de calcular lo que nos puede costar en total la compra de una vivienda, ya que podemos pasar de pagar, por ejemplo, el 6% por una vivienda de segunda transmisión o entrega en Madrid a pagar un 11,50%, contando IVA y AJD, si compramos una vivienda de primera transmisión o entrega terminada como segunda residencia en la Comunidad Valenciana. Por último, debemos saber que segunda transmisión o entrega no tiene que significar que sea una vivienda usada. Puede ser que sea la segunda compraventa que se ha otorgado de la vivienda y aun no haya sido estrenada por ningún cliente. Por ejemplo, cuando un banco vende una vivienda nueva a un particular de una promoción inmobiliaria que el promotor original le entregó a cambio de la liquidación de la deuda, sería segunda transmisión o entrega de una vivienda nueva y se pagaría ITP y no IVA.
